Kleiner Verfahrensfehler: Jetzt droht Berlins Wohnungsmarkt das Chaos

SDer Mietvertrag gilt seit mehr als sieben Jahren in mehr als 400 Städten und Gemeinden und ist damit für viele Vermieter ein Ärgernis. Vor allem in Märkten mit hoher Nachfrage werden sie mehr für neue Mietverträge bezahlen wollen, aber genau das müssen sie hinauszögern.

Hausverwaltungen, Vermieter und Wohnungsunternehmen haben versucht, Mietausfälle in einer Reihe von Gerichtsverfahren zu verhindern, und oft die Regeln der Bundesregierung angefochten. Denn die Miete ist ein staatliches Gesetz, aber die Staaten müssen es mit geltenden Gesetzen umsetzen.

In Berlin kommt es oft vor, dass viele Dinge zusammenkommen und die Deko nicht gerade in Bestform ist. Wie der „Tagesspiegel“ berichtet, hat das Amtsgericht Neukölln erklärt, dass die Miete in Berlin nicht mehr gültig ist. Das Gesetz muss fair und für die Öffentlichkeit zugänglich sein. Das sei damals, im Juni 2015, jedoch nicht der Fall gewesen, sagten die Richter dem Bericht zufolge. (9 C 489/20).

Steht die Hauptstadt nun vor der nächsten Regulierungskrise, nachdem Mietendeckel und Festlohnregelungen vor knapp zwei Jahren gescheitert sind und nach der Wahl im September 2021 erneut gescheitert ist? Wenn der vor sieben Jahren ausgestellte Mietvertrag ungültig ist, werden Tausende von Mietverträgen, die in diesem Zeitraum endeten, ungültig.

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Einleitung Hier ist die Trendumkehr

„Die Probleme rund um den Wohnungsmarkt in Berlin halten an“, sagte Daniel Föst, wohnungspolitischer Sprecher der FDP-Bundestagsfraktion. “Rot-Rot-Grün wird in einem endlosen Ideenkampf verlieren.”

Doch bei näherem Hinsehen geht es weniger um Ideologien als vielmehr um tatsächliche betriebliche Anforderungen. Und andere Regierungen sind bereits an ihnen gescheitert.

Es ist schwer, einen guten Mietpreis zu finden

Hamburg, das als Musterhaus auf dem Wohnungsmarkt gilt, musste nach einem Gerichtsverfahren die Preisbremsenverordnung ändern. Auch in Bayern, Baden-Württemberg, Brandenburg und Nordrhein-Westfalen gibt es ungültige Gesetze. Niedersachsen muss im Gefängnis bleiben – die Miete bleibt also ab Januar 2021 frei.

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„Länder wie Berlin haben sich auf Formvorschriften für die Festsetzung von Mieten konzentriert, die jetzt kultiviert werden“, sagte Jan-Marco Luczak, Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion für Wohnen und Wohnungswesen.

Ergänzend: „Die Anforderungen an die Validierung des Mietobjekts sind nicht nur Formalitäten. Die Verpflichtung zur Vorlage und ordnungsgemäßen Validierung ist unerlässlich, um den objektbezogenen Eingriff durchsetzen zu können.“

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Laut dem „Tagesspiegel“-Bericht geht es im Fall Berlin um außergewöhnliche Tatsachen, die nicht in das schnelllebige Geschehen des Tagesmarktes gehören sollten: Vor Inkrafttreten des Anti-Skating-Gesetzes hat der Senat eine Ausgabe online veröffentlicht.

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Doch laut den Neuköllner Richtern war die Verbindung zu ihm bis kurz vor Wirksamwerden der Zahlung im Juni 2015 nicht über Suchmaschinen auffindbar. Danach nicht mehr. Können diese Informationen ein Gesetz kippen, das seit mehr als sieben Jahren in Kraft ist und die Stadt auf Millionen von Menschen angewiesen ist?

Es ist ein Zankapfel

Henrik Solf, Rechtsanwalt im Ruhestand in Berlin, hält das für absurd: „Das Bundesverfassungsgericht hat 2019 in einer Entscheidung entschieden, dass das Berliner Gesetz den gesetzlichen Anforderungen alle Erfordernisse erfüllt“, sagte Solf. “Das Landgericht und der Bundesgerichtshof haben die Berliner Umsetzung geprüft und für akzeptabel erklärt.”

Maßnahmen wie in Neukölln beeinträchtigen laut Solf die Verwaltungshygiene nicht: „Es scheint, dass hier versucht wurde, einen kleinen Haken in der Umsetzung zu finden – zeitlich vor mehr als sieben Jahren“, sagte er. ta. “Ich denke, die Frage ist zu niedrig angesetzt. Der Zugriff von 2015 kann nicht wirklich festgestellt werden.”

Die Miete ist seit ihren Anfängen ein umstrittener Bereich zwischen Mietern und Vermietern, vor Gericht und in der Politik. Im Grunde ist die Regel einfach: Bei der Miete darf die Miete für den neu abgeschlossenen Mietvertrag nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Quelle: Infografik WELT

Die alleinige Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist jedoch aufgrund fehlender Daten problematisch. In Bremen beispielsweise gibt es keine offizielle Mietkaution. Einige Vermieter setzen Gutachter in einen Wettbewerb ein, um ähnliche Wohnungen in der Gegend zu finden, die am günstigsten sind.

Ausnahmen gibt es auch, zum Beispiel für Neubauten ab Oktober 2014, für umfassende Renovierungen oder für Mieten über der Vorvertragspreisgrenze. Nach einigen Verbesserungen des Bundesgesetzes sollten Vermieter diese Positionen präzisieren, aber aus Sicht des Deutschen Mieterbundes reicht das nicht aus. „Wir fordern den ersatzlosen Ausbau von Teilen“, sagt Sprecherin Jutta Hartmann. „Außerdem soll die Mietfläche flächendeckend und flächendeckend beantragt werden.“

Eine kürzlich durchgeführte Studie ergab, dass der Mietzahlungsbereich von Vermietern oft übersehen wird. Am Beispiel von Düsseldorf sagten Marktexperten, dass der Preis für Wohnungen im vierten Stock zu hoch sei. Ohne Sanktionen haben Vermieter keinen Anreiz, das Gesetz zu befolgen.

Der Berliner Fall, der vor dem Amtsgericht Neukölln verhandelt wurde, zeigt diesen interessanten Fakt: Dort verlangte ein Ehepaar von seiner Hausverwaltung eine Reduzierung der monatlichen Miete um knapp 230 Euro von 310 Euro. Die Wohnungsgesellschaft wehrte sich. Das sollte jetzt also in den nächsten Augenblicken sein.

Was die Miete angeht – und ab wann

Baden-Württemberg: Die Stuttgarter Regierung hat im September 2015 ein Mietpreisbindungsgesetz verabschiedet. Im März 2019 erklärte es das Landgericht jedoch für ungültig. Die Details stehen fest, ab dem 4. Juni 2020 wird es einen offiziellen Festakt für 89 Städte und Gemeinden geben.

Bayern: Die Mietsteuer wurde im August 2015 eingeführt. Doch während die Bayern die Berliner Verwaltung weiter verhöhnten, kippte das Landgericht München das Gesetz. Daher ist seit dem 7. August 2019 der Direktzahlungsraum eingerichtet. Das gilt zunächst für 137, mittlerweile aber für 162 Städte und Gemeinden.

Berlin: Derzeit gilt Berlin als Musterland. Als eine der wenigen Regierungen gelang es dem Senat, von Anfang an ein gültiges Gesetz zu verabschieden. Die Mietzahlungsfrist gilt für Mietverträge, die nach dem 1. Juni 2015 abgeschlossen werden. Ein Rechtsstreit in Berlin endet vor dem Verfassungsgerichtshof, im August 2019 wird die Zahlung der Miete nach dem Gesetz festgestellt.

Brandenburg: Auch bei der Veröffentlichung der Bremseninstandsetzung in Brandenburg gibt es ein Problem. Die Mautbremse wurde Ende 2015 eingeführt, hat also nicht funktioniert und wird 2019 wieder eingeführt – für insgesamt 19 Städte.

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Bremen: Wie in Berlin hat der Bremer Senat ein bis heute gültiges Gesetz verabschiedet. Aber die Stadt hat keine offizielle Mietgarantie, deshalb gab es immer wieder Diskussionen – nicht um die Mietpreisaufschlüsselung, sondern um das akzeptable Mietniveau.

Hamburg: Auch hier gibt es ein Problem mit der Justiz, und die Hansestadt muss nachreichen. Deshalb gibt es ab dem 3. Juli 2018 eine Direktmiete.

Falsch: Für 49 Städte und Gemeinden gibt es eine Mietzahlung – ab dem 28. Juni 2019. Das Gesetz wurde erlassen, bevor es vom Gericht eingezogen wurde.

Mecklenburg-Vorpommern: Schließlich kündigte die Regierung am 1. Oktober 2018 eine Preiserhöhung für Rostock und Greifswald an. Schwerin scheint von anderen Ländern gelernt zu haben – das Gesetz wurde bisher nicht erfolgreich angefochten.

Niedersachsen: Der Mietzahlungsraum gilt für elf Städte und die ostfriesischen Inseln, allerdings erst ab dem 1. Januar 2021 im zweiten Test. Mitte 2022 erklärte auch das Landgericht Hannover, dass die Verbesserung des Mietpreises nicht zulässig sei.

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Nordrhein-Westfalen: Viele Städte im größten Bundesland haben zu wenig Wohnraum, aber die Regierung des schwarz-gelben Bundesstaates hat kürzlich dafür gestimmt, die Liste der Städte mit Mietpreisbremse auf 18 Städte zu kürzen Zuvor gab die Regierung keine Erklärung ab. Das Ergebnis: Ab dem 1. Juli 2020 ist die Mietminderung wirksam.

Rheinland-Pfalz: Es gibt kein Problem mit der Geschwindigkeitsbegrenzungsregel. Sie gilt seit dem 1. Oktober in Mainz, Landau, Trier und Speyer und seit dem 8. Oktober in Ludwigshafen.

Schleswig-Holstein: Seit dem 11.11.2015 gibt es eine (echte) Pachtzahlung, die aber von der schwarz-gelben Regierung zum 30.11.2019 gestrichen wurde. Das Ratenpaket gilt für Verträge, die zu diesem Zeitpunkt abgeschlossen sind.

Thüringen: Seit dem 31. März gilt die Preisspitze in Erfurt und Jena – und bisher gab es keine Beanstandungen.

Sachsen: Erst in diesem Jahr, am 13. Juli, bietet der Bund Mieten für Leipzig und Dresden an. Bisher wurde das Gesetz nicht wieder eingeführt.

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